U saradnji sa advokatskom kancelarijom Karabdić (karabdic.ba) iz Sarajeva, redakcija portala BHDINFODESK-a iz Birminghama, u narednom periodu u rubrici “SAVJETI ADVOKATA” će objavljivati njihove priloge o aktuelnim pravnim temama koje mogu biti interesantne bosanskohercegovačkoj dijaspori.
Poštovani čitaoci, pozivamo vas da nominujete pravna pitanja na koja želite stručan odgovor.
Kupovina i prodaja nekretnina u Bosni i Hercegovini
U praksi se susrećemo sa upitima naših ljudi koji borave u inostranstvu, vezano za pitanje kupoprodaje nekretnina u Bosni i Hercegovini. Niže izlažemo generalnu informaciju o toj aktuelnoj temi.
Ugovorom o kupoprodaji nekretnine prenosi se vlasništvo nekretnine sa prodavca na kupca. U većem dijelu BiH, u praksi se traži da je takav ugovor u formi notarskog akta, dok je u odredjenim kantonima dozvoljeno i da ga sačine advokati. Potpisi ugovarača moraju biti ovjereni kod notara ili u opštini.
Predmet ugovora – Nekretnina koja se kupuje ili prodaje mora u ugovoru biti jasno identifikovana. U ugovoru se obavezno navodi u kojoj katastarskoj općini je nekretnina upisana, koji je broj zk uloška i broj parcele, koja je oznaka nekretnine, odnosno šta ona u naravi predstavlja (stan, kuća, njiva, šuma…), kolika je površina, ko su vlasnici i ima li tereta (npr. hipoteka). Kao potvrdu svemu navedenom, ugovoru treba priložiti novi Zemljišnoknjižni izvadak, sa ažurnim podacima o nekretnini, njenom vlasniku, te eventualnim teretima. Takodje, treba izvršiti provjeru i u katastru, radi utvrdjenja ko je registrovani posjednik nekretnine, kao i pribaviti Kopiju katastarskog plana, sa nacrtom nekretnine i drugim podacima.
Kako se vlasništvo na nekretninama stiče upisom u zemljišnu knjigu, nikako ne preporučujemo kupovinu nekretnina koje nisu uredno uknjižene, kao ni kupovinu od lica koja nisu registrovani vlasnici, bez obzira na ponudjene uslove prodaje. Druga preporuka je da se prije kupovine ispita da li postoje poreske ili druge obaveze koje se vežu za konkretnu nekretninu a koje obaveze nisu upisane u ZK izvadak. Navedno je posebno aktuelno u Republici Srpskoj. Svakako, ukoliko kupite nekretninu opterećenu ranije nastalim obavezama, vi kao kupac ih preuzimate.
Cijena nekretnine mora biti navedena u ugovoru. Plaćanje može biti na dan potpisivanja ugovora, u odredjenom roku ili u odredjenom broju rata. U ugovoru se navodi račun prodavca na koji se vrši isplata, kao i odredbe o kapari. Plaćanje se u BiH može vršiti samo u službenoj valuti KM. Kada kupoprodajna cijena bude u cijelosti isplaćena prodavac uvodi kupca u posjed nekretnine.
Upis u zemljišne knjige ima veliki značaj, jer njime kupac formalno stiče pravo vlasništva. Prije upisa novog vlasnika u zemljišne knjige, potrebno je platiti porez na promet nekretnine, prema vrijednosti nekretnine koju utvrdjuje porezna uprava. U Federaciji BiH porez na promet nekretnina iznosi 5%.
Naša preporuka je da se ne odlaže plaćanje poreza i upis novog vlasnika u zemljišnu knjigu. Zakonska pretpostavka je da zemljišna knjiga istinito i potpuno odražava činjenično i pravno stanje nekrenine. Vlasništvo na nekretnini će steći lice koje je kao savjesno prvo podnijelo zahtjev za upis u zemljišne knjige, čak i ako je prodavac bio nesavjestan i zaključio ugovore sa više lica o prodaji iste nekretnine.
Punomoć – radi smanjenja vaših troškova putovanja i zastupanja od strane stučnog lica, možete ovlastiti advokata koji će u vaše ime pripremiti svu potrebnu dokumentaciju, u vaše ime izvršiti provjeru eventualnih obaveza i tereta, zaključiti ugovor, potvrditi prijem kupoprodajne cijene na vaš račun, platiti porez na promet, izvršiti upis vlasništva, kao i sve druge potrebne radnje.
Nadamo se da su vam gore navedene opšte informacije bile korisne, iako se propisi mogu razlikovati zavisno od lokacije vaše nekretnine. Ako želite provjeru ili pravnu pomoć u konkretnom slučaju, možete nas kontaktirati na email: karabdic@bih.net.ba
Advokat: Kerim Karabdić
Predhodne teme:
